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預售資金監管縮緊房企 錢袋加大房企資金成本

  近日，北京市住建委公佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，根據工程進度可再增加1-2個使用節點。新辦法將於今年7月1日起實施。業內人士認為，預售資金監管對於保證工程安全，在房價下跌時預售樓盤仍能如期完工防止爛尾有積極作用，這項政策也將是一項長效機制，但同時也會加大企業資金成本，考驗房企的資金鏈。

  重點監管工程款

  據多位房企人士介紹，自2010年12月以來，北京依照《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》執行，預售資金監管制度已覆蓋所有商品房預售項目，對規范商品房預售資金使用、維護購房人合法權益發揮瞭積極作用。此次正式公佈的管理辦法，則將經適房預售項目也納入其中。

  據悉，開發商按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環節設置資金使用節點，並擬增加1-2個使用節點。《辦法》規定，商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管，優先保障工程建設。完成初始登記前，專用賬戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。

  據悉，房企可結合自身資金狀況、房貸二胎銀行融資能力，合理確定每個節點的用款額度。中經聯盟秘書長陳雲峰告訴記者，按照此前的4個節點，房企提取比例大概為2:3:4:1。

  綠地集團京津事業部銷售總監李薊告訴記者，預售資金全部進入監管賬戶，但重點監管的是工程款，工程款外部分仍可自由支取。

  據悉，每個項目被監管住的工程款數量並不相同。此前，中糧萬科長陽半島的工程款是按照4150元/平米來計算，而綠地新都會國際花都則是按照3500元/平米來計算。李薊表示，每個項目根據區域、售價等條件，其工程款也不相同。

  對中小開發商影響較大

  預售資金監管制度有利於防止項目爛尾，保證瞭購房人的利益，但也對房企的經營有一定影響。

  一位房企人士表示，有的項目一個預售證上有好幾棟樓，但一棟一棟賣，預售資金回款少，達不到重點監管額度的5%的最低要求，這也要求房企加快銷售進度，不能捂盤。由於資金不能挪用，以前"八個鍋蓋蓋十口鍋"的時代也宣告結束。不過對於大房企而言，全國范圍內有多個項目，資金仍可全國調動周轉，這主要是影響到項目較少的中小房企的資金鏈。

  陳雲峰認為，預售資金監管制度重在保證工程安全，預防房價大幅下滑時開發商卷款潛逃，保證瞭預售項目如期完工不爛尾，從這一角度來看，這一政策或將長期執行下去。但另一方面，預售資金被監管起來後，開發商按照進度提取監管資金，將影響到開發商的回款速度，不能將預售資金挪用到擴張買地上，影響到開發商的擴張速度。特別是中小房企，銀行貸款利息、前期設計、營銷等費用都需要通過預售資金來支付，但預售資金被管住後，原來房企可自由支配的工程款不能挪作他用，房企的資金成本將加大。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-16/00313258081.shtml

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